# MursOccupés.fr — Contenu complet

> MursOccupés.fr est la plateforme de référence pour l'investissement en murs
> commerciaux occupés en France. Adossée au Groupe Point de Vente (15 ans
> d'expérience, pointdevente.fr), elle propose des biens avec locataire en place,
> rendement de 6 à 9 %, et bail commercial sécurisé.

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## 1. Qu'est-ce que des murs commerciaux occupés ?

Les murs commerciaux occupés sont des locaux commerciaux (boutiques, restaurants,
pharmacies, salons de coiffure…) dont vous devenez propriétaire alors qu'un
commerçant y exerce déjà son activité. Vous percevez un loyer dès le premier jour,
sans travaux ni recherche de locataire.

### Pourquoi investir en murs occupés ?

- **Revenus immédiats** : le locataire est en place et verse un loyer dès
  l'acquisition.
- **Rendement élevé** : entre 6 % et 9 % brut en moyenne en France, soit 2 à 3
  fois plus que l'immobilier résidentiel classique (2-4 %).
- **Bail sécurisé** : le bail commercial 3/6/9 engage le locataire pour une durée
  longue. Le propriétaire bénéficie d'une grande visibilité sur ses revenus.
- **Charges réduites** : la plupart des charges (travaux, taxe foncière) sont
  refacturées au locataire via le bail.
- **Financement facilité** : les banques apprécient le cashflow prouvé. Pas
  d'apport minimum imposé.
- **Cashflow positif** : dans la majorité des cas, le loyer perçu couvre largement
  la mensualité du crédit.

### Chiffres clés du marché

| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Rendement moyen Paris | 4,8 % |
| Rendement moyen France hors IDF | 7,2 % |
| Taux de vacance (biens sélectionnés) | < 3 % |
| Durée moyenne du bail | 9 ans (3/6/9) |
| Rendement résidentiel comparé | 2-4 % |

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## 2. Comment bien choisir ses murs occupés ?

Tous les murs commerciaux ne se valent pas. Voici les critères essentiels :

### L'emplacement

L'emplacement détermine la valeur du bien et la pérennité du locataire.
Privilégiez :
- Les rues commerçantes à fort passage
- Les centres-villes dynamiques
- La proximité des transports en commun
- Les quartiers en développement

### Le locataire

Analysez la solidité du locataire :
- Ancienneté dans les lieux
- Chiffre d'affaires et santé financière
- Type d'activité (activités de proximité = moins de risque)
- Historique de paiement des loyers

### Le bail commercial

Points à vérifier impérativement :
- Durée restante du bail (idéalement > 3 ans)
- Clauses de révision du loyer (indexation ILC)
- Répartition des charges et travaux
- Destination du bail (activités autorisées)
- Clause de solidarité en cas de cession

### Le rendement

- **Rendement brut** = Loyer annuel HT/HC ÷ Prix d'acquisition × 100
- **Rendement net** = (Loyer annuel − Charges non récupérables) ÷ Prix total × 100
- Exemple : bien acheté 250 000 €, loyer annuel 20 000 € → rendement brut 8 %

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## 3. Stratégie d'investissement

### Étapes clés

1. **Définir son budget et ses objectifs** : rendement visé, horizon
   d'investissement, fiscalité (SCI à l'IS, nom propre, etc.)
2. **Rechercher les biens** : sur MursOccupés.fr, filtrer par ville, activité,
   rendement et budget
3. **Analyser le bien** : emplacement, locataire, bail, état du bâti
4. **Négocier et faire une offre** : analyser le rapport rendement/risque
5. **Financer l'acquisition** : dossier bancaire, effet de levier
6. **Signer chez le notaire** : compromis puis acte authentique (2-3 mois)
7. **Gérer le bien** : directement ou via un administrateur de biens

### SCI ou nom propre ?

| Critère | Nom propre | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| Fiscalité | Revenus fonciers (TMI) | Transparence fiscale | IS (15-25 %) |
| Amortissement | Non | Non | Oui |
| Déduction intérêts | Oui | Oui | Oui |
| Transmission | Complexe | Facilitée | Facilitée |
| Plus-value | Régime des particuliers | Régime des particuliers | Régime des sociétés |

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## 4. Types d'activités commerciales

### Restaurant
- Rendement moyen : 6-8 %
- Points forts : activité résiliente, loyers élevés
- Points de vigilance : normes d'hygiène, extraction, nuisances

### Pharmacie
- Rendement moyen : 4-6 %
- Points forts : activité réglementée (monopole), très faible vacance
- Points de vigilance : rendement plus faible, prix élevé

### Boulangerie
- Rendement moyen : 6-8 %
- Points forts : activité de proximité indispensable, forte demande
- Points de vigilance : four à pain, normes de sécurité

### Salon de coiffure
- Rendement moyen : 7-9 %
- Points forts : investissement accessible, clientèle fidèle
- Points de vigilance : concurrence locale

### Opticien
- Rendement moyen : 5-7 %
- Points forts : activité réglementée, ticket moyen élevé
- Points de vigilance : concurrence des chaînes

### Pressing
- Rendement moyen : 7-9 %
- Points forts : activité de proximité, peu de concurrence en ligne
- Points de vigilance : normes environnementales, équipements

### Café / Bar
- Rendement moyen : 6-8 %
- Points forts : emplacement premium, licence exploitable
- Points de vigilance : licence IV, nuisances sonores

### Superette / Épicerie
- Rendement moyen : 6-8 %
- Points forts : activité essentielle, flux quotidien
- Points de vigilance : concurrence grandes surfaces

### Cabinet médical
- Rendement moyen : 5-7 %
- Points forts : locataire stable (profession libérale), bail long
- Points de vigilance : aménagements spécifiques

### Tabac / Presse
- Rendement moyen : 6-8 %
- Points forts : licence de tabac (valeur intrinsèque), flux client
- Points de vigilance : évolution de la consommation de tabac

### Autres activités proposées
- Prêt-à-porter
- Agence immobilière
- Garage / Atelier auto
- Fleuriste

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## 5. Investir par ville

### Paris
- Rendement moyen : 4,8 %
- Quartiers phares : Marais, Bastille, Oberkampf, Montmartre, Saint-Germain
- Prix moyen au m² : élevé mais grande liquidité

### Lyon
- Rendement moyen : 5,5-7 %
- Quartiers phares : Presqu'île, Part-Dieu, Confluence, Croix-Rousse
- Forte dynamique économique, ville étudiante

### Marseille
- Rendement moyen : 6-8 %
- Quartiers phares : Vieux-Port, Cours Julien, Joliette, Prado
- Rendements attractifs, ville en plein renouveau

### Bordeaux
- Rendement moyen : 5,5-7 %
- Quartiers phares : Saint-Pierre, Chartrons, Bastide, Gambetta
- Forte attractivité touristique et économique

### Toulouse
- Rendement moyen : 6-7,5 %
- Quartiers phares : Capitole, Carmes, Saint-Cyprien, Compans
- Bassin d'emploi aéronautique, ville dynamique

### Lille
- Rendement moyen : 6-8 %
- Quartiers phares : Vieux-Lille, Wazemmes, Euralille, République
- Carrefour européen, prix accessibles

### Autres villes couvertes
Nantes, Strasbourg, Nice, Montpellier, Rennes, Grenoble, Aix-en-Provence,
Rouen, Toulon, Dijon, Angers, Tours, Clermont-Ferrand, Le Mans.

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## 6. Le bail commercial 3/6/9

### Fonctionnement
- Durée minimale de 9 ans
- Le locataire peut résilier à chaque période triennale (tous les 3 ans)
- Le propriétaire ne peut pas résilier avant le terme, sauf motifs légaux
- Le loyer est révisé annuellement selon l'indice ILC

### Avantages pour l'investisseur
- Visibilité sur les revenus locatifs (engagement long du locataire)
- Protection légale forte (le locataire ne peut pas partir du jour au lendemain)
- Révision du loyer encadrée (indexation ILC = progression régulière)
- Droit au bail versé par le locataire entrant (en cas de changement)

### Points de vigilance
- Vérifier les clauses de révision et de charges
- Analyser la répartition des travaux (article 606 du Code civil)
- S'assurer de la conformité de la destination du bail

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## 7. Simulateur de rendement

MursOccupés.fr propose un simulateur gratuit permettant de calculer :
- Le rendement brut et net de l'investissement
- Le cashflow mensuel après remboursement du crédit
- L'effet de levier bancaire
- La rentabilité sur 10, 15 ou 20 ans

Accès : https://mursoccupes.fr/simulateur

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## 8. Services MursOccupés.fr

### Pour l'investisseur (acheteur)
- Accompagnement gratuit (honoraires à la charge du vendeur)
- Accès à toutes les annonces de murs occupés en France
- Analyse de chaque bien : rendement, bail, locataire, emplacement
- Simulateur de rendement
- Alertes email personnalisées sur les nouveaux biens

### Pour le vendeur
- Estimation gratuite et confidentielle
- Accès à un réseau de plus de 5 000 investisseurs qualifiés
- 15 ans d'expérience en immobilier commercial
- Valorisation optimale du bien
- Accompagnement de A à Z jusqu'à la signature

Contact : https://mursoccupes.fr/contact

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## 9. FAQ — Questions fréquentes

### Qu'est-ce que des murs commerciaux occupés ?
Les murs commerciaux occupés sont des locaux commerciaux dont vous devenez
propriétaire alors qu'un commerçant y exerce déjà son activité. Vous percevez un
loyer dès le premier jour, sans travaux ni recherche de locataire.

### Quel rendement peut-on espérer ?
Le rendement brut se situe entre 6 % et 9 % en moyenne en France. À Paris, le
rendement moyen est de 4,8 %. En régions, il atteint 7,2 % en moyenne.

### Comment financer l'achat ?
Le financement bancaire est facilité car le cashflow locatif est déjà prouvé. Les
banques apprécient la visibilité des revenus. Pas d'apport minimum imposé.

### Quels sont les risques ?
Le principal risque est la vacance locative en cas de départ du locataire.
Cependant, avec un bail 3/6/9, le taux de vacance sur les biens sélectionnés est
inférieur à 3 %.

### Pourquoi investir en murs occupés plutôt qu'en résidentiel ?
Rendement 2 à 3 fois supérieur (6-9 % vs 2-4 %), baux plus longs, moins de
turnover, charges souvent refacturées, cashflow positif dès l'acquisition.

### Qu'est-ce qu'un bail 3/6/9 ?
Contrat de location commerciale d'une durée minimale de 9 ans. Le locataire peut
résilier tous les 3 ans. Le loyer est révisé annuellement selon l'indice ILC.

### Comment calculer le rendement ?
Rendement brut = (Loyer annuel HT/HC ÷ Prix d'acquisition) × 100. Exemple : bien
à 250 000 €, loyer annuel 20 000 € → rendement brut de 8 %.

### Murs occupés vs murs libres ?
Les murs occupés ont un locataire en place (rendement connu, pas de travaux). Les
murs libres nécessitent de trouver un locataire et le rendement reste hypothétique.

### Peut-on investir via une SCI ?
Oui, à l'IR ou à l'IS. La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de déduire les
intérêts d'emprunt, optimisant ainsi la fiscalité.

### Comment MursOccupés.fr est-il rémunéré ?
Les honoraires sont à la charge du vendeur. L'accompagnement est entièrement
gratuit pour l'acheteur-investisseur.

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## 10. À propos

**MursOccupés.fr** est édité par le Groupe Point de Vente (pointdevente.fr),
spécialiste de l'immobilier commercial en France depuis 15 ans.

- Siège : 8 Rue Bellini, 75016 Paris
- Téléphone : +33 1 40 60 99 99
- Site : https://mursoccupes.fr
- Groupe : https://www.pointdevente.fr